Overdrachtsbelasting bij het overdragen van uw bedrijfspand aan uw kind
Veel ondernemers denken bij bedrijfsopvolging vooral aan schenk-, erf- en inkomstenbelasting — en vergeten dat ook de overdrachtsbelasting een rol speelt zodra er een bedrijfspand in het spel is. Gelukkig bestaat er voor overdrachten binnen de familie een specifieke vrijstelling, mits aan een paar voorwaarden wordt voldaan.
De hoofdregel: overdrachtsbelasting bij onroerend goed
Gaat een bedrijfspand over naar een nieuwe eigenaar, dan is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd — tegen het algemene tarief van 10,4% voor niet-woningen. Dit geldt niet alleen bij de directe overdracht van het pand zelf, maar kan ook spelen bij de verkoop van aandelen in een vennootschap die (voornamelijk) onroerend goed bezit, de zogeheten onroerendezaakrechtspersoon.
Bij een bedrijfsoverdracht binnen de familie is dit een aanzienlijke kostenpost als er geen rekening mee wordt gehouden: over een bedrijfspand van bijvoorbeeld €800.000 zou dit al snel ruim €83.000 aan overdrachtsbelasting betekenen.
De familievrijstelling
Voor een overdracht in de familiesfeer bestaat een specifieke vrijstelling: draagt u het tot uw onderneming behorende onroerend goed over aan uw (pleeg- of klein)kinderen, of tussen broers en zussen (en hun aanverwanten) onderling, dan geldt hiervoor een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
De belangrijkste voorwaarde: de onderneming moet in zijn geheel worden voortgezet. Het gaat dus niet om een vrijstelling voor losse onroerendgoedtransacties binnen de familie, maar specifiek om situaties waarin het bedrijfspand onderdeel is van een daadwerkelijke bedrijfsopvolging.
Het pand hoeft niet gelijktijdig met de onderneming over te gaan
Een praktisch punt dat nogal eens voor verwarring zorgt: de vrijstelling vereist niet dat het onroerend goed op precies hetzelfde moment overgaat als de onderneming zelf. De vrijstelling kan ook worden toegepast wanneer eerst de ondernemingsactiviteiten worden overgedragen, en het onroerend goed pas op een later moment volgt — bijvoorbeeld omdat u als overdragende ouder er voorlopig nog voor kiest het pand zelf aan te houden en te verhuren aan de nieuwe eigenaar van de onderneming, vergelijkbaar met de CV-constructie waarbij de overdracht ook gefaseerd verloopt.
Dit biedt ruimte om de overdracht van het pand te laten meebewegen met uw eigen wensen — bijvoorbeeld als u het pand nog als onderdeel van uw pensioenvoorziening wilt aanhouden, terwijl de onderneming zelf al wel overgaat.
Een uitgewerkt voorbeeld
Stel: Els Verhagen drijft een drukkerij vanuit een eigen bedrijfspand, met een waarde van €650.000. Haar zoon Bram neemt de onderneming over.
Scenario A — pand en onderneming gaan gelijktijdig over. Els draagt zowel de onderneming als het bedrijfspand in één keer over aan Bram. Omdat dit een overdracht in de rechte lijn betreft (ouder naar kind) en Bram de onderneming in zijn geheel voortzet, is de overdracht van het pand vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Zonder deze vrijstelling zou hier (bij het algemene tarief van 10,4%) ruim €67.600 aan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geweest.
Scenario B — gefaseerde overdracht. Els draagt eerst de onderneming (de activiteiten, klanten, inventaris) over aan Bram, maar behoudt het pand voorlopig zelf, dat zij vervolgens verhuurt aan Bram’s onderneming. Drie jaar later, als Els met pensioen gaat, draagt zij alsnog het pand over aan Bram. Ook in dit scenario geldt de vrijstelling voor de uiteindelijke pandoverdracht, mits op dat moment nog steeds aan de voorwaarde van volledige voortzetting van de onderneming is voldaan.
Het resultaat: Els heeft de flexibiliteit om het pand nog enkele jaren als inkomstenbron (huurinkomsten) en oudedagsvoorziening aan te houden, zonder dat dit de latere, alsnog vrijgestelde overdracht in de weg staat.
Let op: overdrachtsbelasting speelt ook bij een aandelenoverdracht
Is uw bedrijfspand ondergebracht in dezelfde bv als uw onderneming, en draagt u de aandelen in die bv over (in plaats van het pand zelf), dan is overdrachtsbelasting meestal niet aan de orde — tenzij de bv kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon, wat met name speelt wanneer het aandeel van vastgoed in de bezittingen van de vennootschap zeer dominant is. Dit is een apart te beoordelen punt, los van de familievrijstelling voor een directe pandoverdracht.
Waar u op moet letten
De voortzettingseis is een harde voorwaarde, geen formaliteit. Zet uw kind de onderneming niet daadwerkelijk (in zijn geheel) voort, dan vervalt de vrijstelling — met alsnog overdrachtsbelasting tot gevolg.
Houd bij een gefaseerde overdracht de samenhang met de onderneming in de gaten. Hoe langer de periode tussen de overdracht van de onderneming en die van het pand, hoe belangrijker het wordt om aantoonbaar te maken dat beide onderdeel zijn van dezelfde, doorlopende bedrijfsopvolging — niet van twee losse transacties.
Combineer dit met de fiscale aspecten van de huur in de tussenperiode. Verhuurt u het pand, zoals in scenario B, dan speelt mogelijk ook de terbeschikkingstellingsregeling — zie ons artikel hierover voor de volledige uitwerking.
Als fiscalist zie ik dat de overdrachtsbelasting op het bedrijfspand vaak wordt onderschat als kostenpost, juist omdat de aandacht volledig naar de BOR en de inkomstenbelasting uitgaat — terwijl een gemiste vrijstelling hier al snel tienduizenden euro’s kan schelen.
Tot slot
Bij de overdracht van een bedrijfspand binnen de familie hoeft overdrachtsbelasting geen drempel te zijn, mits de onderneming in zijn geheel wordt voortgezet — en dit hoeft niet per se gelijktijdig met de pandoverdracht te gebeuren. Een goede planning van de volgorde en timing voorkomt dat u deze vrijstelling onbedoeld misloopt.