Wat zijn de fiscale gevolgen van vastgoedbeleggen vanuit de bv?
Vastgoed kopen vanuit uw bv betekent dat huurinkomsten en waardestijging worden belast met vennootschapsbelasting (19%/25,8%) in plaats van met de vaste box 3-heffing, en dat u bij aankoop overdrachtsbelasting betaalt: 8% voor woningen die u niet als hoofdverblijf gebruikt, en 10,4% voor niet-woningen zoals bedrijfspanden.
Een paar kernpunten:
- Overdrachtsbelasting: bij aankoop van beleggingswoningen geldt vanaf 2026 in beginsel 8%; voor niet-woningen zoals bedrijfspanden blijft het tarief 10,4%
- Financieringsrente op een lening voor het vastgoed is in beginsel aftrekbaar van de winst van de bv, wat het rendement na belasting kan verbeteren ten opzichte van vastgoed in privé
- Verhuurd vastgoed en de BOR: sinds 2024 wordt vastgoed dat aan derden wordt verhuurd per definitie als beleggingsvermogen aangemerkt — dit telt dus niet mee als ondernemingsvermogen, ook niet als het in dezelfde bv zit als een actieve onderneming
- Uitstel van box 2-heffing: zolang de huurinkomsten en waardestijging in de bv blijven zitten, is er nog geen privéheffing verschuldigd — vergelijkbaar met het uitstelvoordeel bij een beleggings-bv in het algemeen
Waarom dit een bewuste afweging vraagt: vastgoed in de bv kan aantrekkelijk zijn vanwege de renteaftrek en het uitstel van heffing, maar maakt het vermogen minder flexibel toegankelijk, en kan — als het vastgoed een substantieel deel van uw bv-vermogen gaat vormen — uw mogelijkheden voor de BOR bij een latere bedrijfsopvolging beperken.
Als fiscalist adviseer ik om vastgoed dat puur als belegging dient, bewust te scheiden van uw actieve onderneming — bijvoorbeeld in een aparte vastgoed-bv — zodat dit de kwalificatie van uw ondernemingsvermogen voor de BOR niet onnodig verstoort.
Gerelateerd: [Hoe voorkom je dat je beleggings-bv als “beleggingsvennootschap” wordt aangemerkt?] · [Wat is de 10%-marge/beleggingstoets bij de bedrijfsopvolgingsregeling?]