Vastgoedverhuur en de BOR: wat er sinds 2024 is veranderd



Jarenlang was de vraag of verhuurd vastgoed voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) als ondernemingsvermogen of als beleggingsvermogen gold, onderwerp van voortdurende discussie met de Belastingdienst. Die discussie is sinds 1 januari 2024 grotendeels beslecht — maar niet in het voordeel van de ondernemer. Dit artikel legt uit wat er precies is veranderd, en wat de uitzonderingen zijn.

Hoe het vroeger werkte: de vermogensetiketteringsleer

Vóór 2024 moest voor ieder vastgoedobject afzonderlijk worden beoordeeld of de verhuuractiviteit “normaal vermogensbeheer” te boven ging. Was dat het geval — bijvoorbeeld door actief beheer, een zekere schaal, of een duidelijke ondernemingsstructuur eromheen — dan kon verhuurd vastgoed soms toch als ondernemingsvermogen kwalificeren, met toegang tot de BOR. Deze beoordeling leidde voortdurend tot discussie en procedures: wanneer was sprake van “slechts” vermogensbeheer, en wanneer van een echte vastgoedonderneming?

De wijziging per 2024: een vaste regel in plaats van een beoordeling

Met de Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024 heeft de wetgever deze discussie willen beëindigen door een vaste regel in te voeren: aan derden verhuurd vastgoed wordt sindsdien per definitie aangemerkt als beleggingsvermogen, ongeacht de mate van actief beheer eromheen. Deze regel — in de vakliteratuur ook wel de “beleggingsfictie” genoemd — geldt zowel voor de BOR in de Successiewet als voor de doorschuifregeling (DSR) in de inkomstenbelasting.

De kern is simpel: verhuurt uw bv een pand aan een partij buiten de eigen groep, dan telt dat pand niet meer mee als ondernemingsvermogen bij een schenking of vererving van de aandelen — hoe professioneel en actief de verhuur ook wordt gevoerd.

De uitzonderingen

De vaste regel kent een paar uitzonderingen, bedoeld om onredelijke uitkomsten te voorkomen:

• Verhuur binnen het eigen concern. Verhuurt uw holding een pand aan de eigen werkmaatschappij, dan geldt de beleggingsfictie niet — dit blijft een interne aangelegenheid binnen dezelfde onderneming
• Kortstondige of tijdelijke terbeschikkingstelling. Voor incidentele, kortdurende verhuur geldt een uitzondering, zodat niet elke incidentele onderverhuur meteen tot herkwalificatie leidt
• Gedeeltelijk eigen gebruik. Gebruikt u een pand deels zelf voor de bedrijfsvoering en verhuurt u een deel aan een derde, dan kwalificeert alleen het verhuurde deel als beleggingsvermogen — het zelf gebruikte deel blijft gewoon ondernemingsvermogen

Waarom deze maatregel is ingevoerd

De wetgever wilde met deze aanscherping twee dingen bereiken: de uitvoering van de BOR vereenvoudigen (geen eindeloze discussie meer per pand), en situaties voorkomen waarin vermogen dat feitelijk weinig meer is dan een belegde pandenportefeuille, toch meeprofiteert van een faciliteit die is bedoeld voor reële bedrijfsopvolging. Vastgoedexploitatie die weinig meer vraagt dan het innen van huur en het onderhouden van het pand, wordt daarmee gelijkgesteld aan beleggen — ook als dat voorheen, na een uitgebreide feitelijke beoordeling, soms nog als ondernemingsvermogen werd gezien.

Een uitgewerkt voorbeeld

Stel: Van Rijn Holding B.V. bezit twee bedrijfspanden. Het ene pand wordt gebruikt door de eigen werkmaatschappij, Van Rijn Logistiek B.V., voor de opslag en distributie van goederen. Het andere pand, elders in de stad, wordt verhuurd aan een onafhankelijke horecaondernemer.

Eigenaar Karel van Rijn (64) wil de aandelen in de holding schenken aan zijn zoon Mark. Een taxatie wijst uit dat beide panden samen €1.900.000 waard zijn: €1.100.000 voor het pand dat de eigen werkmaatschappij gebruikt, en €800.000 voor het verhuurde horecapand.

Bij de BOR-toets geldt nu het volgende onderscheid:

• Het pand dat Van Rijn Logistiek zelf gebruikt (€1.100.000), valt binnen het eigen concern en kwalificeert gewoon als ondernemingsvermogen
• Het verhuurde horecapand (€800.000) wordt sinds 2024 per definitie aangemerkt als beleggingsvermogen — ook al heeft Karel dit pand altijd actief beheerd, zelf onderhoud gecoördineerd en de huurder persoonlijk geselecteerd

Het gevolg: van de totale vastgoedwaarde van €1.900.000 kwalificeert slechts €1.100.000 voor de BOR. Het resterende deel van €800.000 telt gewoon mee bij de schenkbelasting, zonder enige vrijstelling — bovenop de eventuele andere bedrijfsmiddelen die al dan niet kwalificeren.

Had Karel dit pand vóór 2024 al verhuurd en zich destijds laten adviseren dat de actieve manier van beheer het tot ondernemingsvermogen maakte, dan is dat advies met de huidige regels achterhaald. Juist bestaande structuren die zijn opgezet vóórdat deze wetswijziging inging, verdienen een herbeoordeling.

Wat dit betekent voor uw voorbereiding op bedrijfsopvolging

Breng in kaart welk vastgoed daadwerkelijk aan derden wordt verhuurd. Dit is vaak minder vanzelfsprekend dan het klinkt — ook verhuur aan een samenwerkingspartner of een voormalig concernonderdeel dat inmiddels is afgesplitst, kan als “derde” gelden.

Overweeg vastgoed dat puur wordt belegd, bewust te scheiden van de operationele onderneming. Dit voorkomt dat de aanwezigheid van verhuurd vastgoed de BOR-toepassing op uw kernonderneming compliceert, en maakt een eventuele latere verkoop van alleen het vastgoeddeel eenvoudiger.

Heroverweeg oude structuren. Is uw vastgoedstructuur ingericht op basis van de vermogensetiketteringsleer van vóór 2024, dan loont het de moeite deze opnieuw te laten beoordelen tegen de huidige regels — vooral als een bedrijfsopvolging binnen een paar jaar wordt voorzien.

Als fiscalist zie ik dat deze maatregel relatief stil is ingevoerd vergeleken met de andere BOR-wijzigingen, terwijl de financiële impact voor ondernemingen met verhuurd vastgoed aanzienlijk kan zijn — zeker bij familiebedrijven die naast hun kernactiviteit ook vastgoed als nevenactiviteit zijn gaan exploiteren.

Tot slot

De beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed heeft de discussie over “wanneer is verhuur een onderneming” grotendeels beëindigd — maar wel ten nadele van elke ondernemer die vastgoed aan derden verhuurt. Waar vroeger nog ruimte was om met een goed verhaal en actief beheer verhuurd vastgoed als ondernemingsvermogen te positioneren, is dat sinds 2024 simpelweg niet meer mogelijk, op de genoemde uitzonderingen na.

Heeft u vastgoed binnen uw onderneming dat (deels) aan derden wordt verhuurd? Laat dit meenemen in de voorbereiding op uw bedrijfsopvolging, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.

Adviesgesprek aanvragen →

Gerelateerd: Wat zijn de fiscale gevolgen van vastgoedbeleggen vanuit de bv? (pijler Vermogen & beleggen-bv) · Wat is de 10%-marge/beleggingstoets bij de bedrijfsopvolgingsregeling? · zie ook “De voorwaarden van de BOR: wat de wet eist bij schenken en bij erven”